增城压力大+黄埔成交可期！业内这样看广州下半年楼市

2020 年上半场，受疫情冲击的广州楼市较后逆风翻盘，新房成交在4月开始复苏，土地+旧改市场均收金过千亿，表现亮眼。

但过去的已经过去，对于广大购房者来说，2020年楼市下半场怎样走，才是关键。

楼市政策是否会放松？房贷利率还会下调吗？房价会不会上涨？哪个区域的楼市压力较大？

君特意整理各大机构报告及业内专家观点，为大家提供关于下半年楼市方方面面的一些思路。

01

政策：广州楼市放松的空间有限

受疫情影响，2月以来，广州楼市政策在供需两端均有不同程度的试探性调整。

比如，如花都、增城缩短工程规划审批时间，白云、黄埔推动人才购房，但放开商办销售、花都企业员工和个体户限购放开等松动幅度较大的政策遭撤回。

保利投顾研究院认为，随着疫情缓解和市场恢复，5月以来，广州房地产政策环境较为平稳，6月政策无明显异动。预计下半年仍然维稳，行业调控政策继续放松的空间较为有限。

但放眼到全国，一些楼市畅旺的城市或将会继续迎来政策上的收紧。

刚进入7月，杭州、东莞、宁波3个热点城市就先后迎来楼市调控政策收紧。 地产专家邓浩志认为，目前各地楼市分化极为严重，一二线城市当中，强弱分化的格局也很明显。目前收紧调控的几个城市需要降温政策，而另一些大城市今年上半年楼市复苏程度并不如人意，个别城市已经在酝酿新一轮扶持性政策。

他强调，分城施策，有保有压是下半年的楼市调控政策的大格局。

此外，企业集团CEO丁祖昱也认为，总的政策趋势还是相对宽松为主，除非有个别城市出现了大幅的上涨、炒房等情况，否则今年没有太大的必要在政策上收缩，因为今年整体情况来看，经济压力仍然巨大。

丁祖昱指出，未来有关房地产交易方面的政策主要以放宽预售、限价放松、人才新相松绑限购、购房补贴、公积金政策调整为主。

02

LPR：长期有下降趋势，但不再有折扣

据融360发布的报告显示，2020年5月，全国首套房贷款平均利率为5.32%，二套房贷款平均利率为5.63%，均环比下降11BP。

下降原因在于该监测期参考的5年期以上LPR水平环比下调10BP，多个城市随之下调房贷利率，部分城市降幅超过10BP，从而带来全国房贷利率大幅下降。

实际上，多家机构都认为短期来看，房贷并无下降，未有“强”措施；长期来看，LPR有下降趋势。

邓浩志更是直接表明，住房贷款利息不再有以前便宜是肯定的了，当年的基准利率打85折，甚至更低也已经不可能。

但同时他也指出，LPR的升降已经对楼市产生不了什么影响，买家明显更关注升值或者升价的可能性。利息多一点少一点只占决策影响的一小部分。

03

新房成交：增城压力大、白云竞争加剧

6月，广州商品房成交量同比由负转正，市场持续恢复，但上半年同比仍为-23.8%，回升势能不及杭州、南京、苏州等热点城市。

价格方面，与全国整体比较，广州整体价格增长乏力，一方面因为全国多个限价严的城市有所松动，而广州2018年底限价已松动；另一方面广州存在“以价换量”压力。

下半年，广州哪些区域楼市能跑出？

目前，中心五区库存压力主要集中在白云区，后续库存压力将进一步上升；区域的增城后期库存有上升压力；花都库存量大，后市白云四镇新项目入市分流，或导致库存有所上升。

机构认为，在疫情反复背景下，购买力制约，客户入市谨慎，需求端乏力。预计下半年整体延续目前态势，区域分化，增城压力大、白云竞争加剧。

而放眼到整个大区楼市，邓浩志给出了更为详细的。他认为深圳、东莞下半年楼市延续强势，广州房价的“补涨”可能出现在明年。

此外，丁祖昱认为下半年市场整体小幅波动，城市、项目分化将进一步加剧。

从市场成交情况来看，他认为今年下半年会出现小幅波动，三季度从成交量来说可能会有所回落，城市之间、项目之间会出现分化。特别是一些非长三角、粤港澳区域范围内的三四线城市，他们的楼盘去化压力会更大。

“对比住宅市场而言，非住宅市场就没有这么乐观了。”丁祖昱强调，住宅市场一季度下降明显，但二季度复苏速度非常快，但非住宅市场压力非常大，疫情带来的压力将持续数年。

04

土地：广州三季度迎供地潮

保利投顾研究院认为，广州三季度仍将面临“供地潮”，其中白云、增城、南沙、番禺及黄埔为供地主力，但房企环境或有边际收紧可能，土地市场预期平淡稳定。

值得一提的是，下半年将从产业用地上予以保障，南沙、黄埔等产业迎来发展利好。

同样，贝壳研究院也预期土地市场仍将走稳，上半年通过土地市场拉动新房市场快速恢复的城市，下半年必将调整供给策略，防范或抑制土地市场价格上涨或出现过热的情况。

至于延期或分期缴纳土地款等，丁祖昱认为一个城市如果可以适当放松一些政策限定，实际上是在为整个市场的活跃度做贡献，未来三四五六线城市的土地政策可能会进一步放松。

同时，非住宅类土地及三四线城市的土会出现供过于求的情况，但是供过于求不等于没有机会。

丁祖昱评楼市、邓浩志微博、保利投顾研究院、贝壳研究院